Voy a arriesgar una apuesta específica de la evolución de los precios:
Considero a estas alturas absurdo añadir una gota, en este prácticamente invisible blog, a los ya tediosos ríos de tinta vertidos sobre el tema inmobiliario en España. Llevo años siguiendo el tema ... por que soy babyboomer y me toca. Por lo que ahí va mi apuesta.
-Abril- Agosto 2007: Estabilidad cercana al 0%
Elecciones 27 mayo, nueva subida tipos BCE en Junio-Julio.
Mantenimiento general del estado de negación, resistencia a la bajada. Excepto mercados puntuales
Bajadas de precio de la vivienda muy moderadas en las grandes ciudades, empezando por la vivienda de segunda mano. La nueva mantiene el tipo raso (al menos en las estadísticas oficiales que muestran los precios de oferta).
Algunas localidades costeras empiezan a sufrir el choque. Pero muy localizado.
- Septiembre–diciembre 2007-: Bajadas muy desiguales
Publicación de datos oficiales, nueva subida de 1/4 de punto del BCE hasta el 4,50; pistoletazo de salida.
La mayoría de las ciudades registran oficialmente la bajada en dígitos menores del 5% y alguna ya hablan del 20% pero son las menos, pequeñas ciudades de segundas residencias y barrios de poca cotización (dependiendo de las inmobiliarias más expuestas al riesgo -endeudamiento- y conm más urgencias de colocar grandes proyectos)
Varia mucho entre zonas y ciudades, pero algunas localidades con grandes promociones empiezan vislumbrar cierto caos
Aumenta la oferta de alquiler y bajan los precios de estos especialmente de las viviendas antiguas. Aumentan los embargos y los ratios de impagos pero estos se mantienen por debajo del 2% de hipotecas y no supone de hecho un problema grave para el sector.
Pero las inmobiliarias y las constructoras sufren grandes correctivos en bolsa. Las expectativas cambian radicalmente y se frenan en seco las demandas de licencias de construcción. Empiezan a haber fuertes correctivos de empleo en el sector construcción.
-Enero– Abril 2008: Estabilización
Sensación de haber tocado fondo. Caídas constantes pero no espectaculares, poca negociación de bienes, problemas financiero para las inmobiliarias endeudadas, pero aún consiguen el respaldo financiero para mantener vivo el cash flow suficiente para no colapsarse, aumento de la oferta de alquiler, especialmente de segunda mano que baja hasta un 50% en las zonas urbanas menos cotizadas, gran diferencia entre los precios de oferta (los normalmente reflejados en los estudios) y los precios de cierre, sobre todo gran caida del numero de operaciones y acumalación de stocks, pero se mantiene el estado de negación, se mantiene el estado de temporización de la situación intentando evitar derrumbes y perdidas cuantiosas.
Abundan los mensajes tranquilizadores como; ha aumentado el mercado de alquiler, el precio en las ciudades no cae, las caidas son localizadas y debidas a empresas con problemas anteriores, la oferta se espera se reduzca mucho, el banco central no presiona más al alza los tipos en la zona euro, el boom de los inmigrantes absorverá la oferta, se comparará la caída con paises como GB en lugar de EEUU o Japón, etc...
-Mayo–Julio 2008: BOOM!! Pánico
El BCE sube el t.i. a la mágica cifra del 5%. La caída generalizada del 25%-30%, llegando en algunas zonas a sobrepasar el 40%. (Aunque las medias totales son siempre más bajas y se queda en un 20%)
Gran caos financiero, generalización impagos y problemas del sistema tanto constructor, como inmobiliario, como financiero, pero no tanto a nivel particular, por que aunque el 90% del crecimiento inmobiliario reciente esta en manos privadas, de hecho el tipo de interés no ha subido tanto, y es más o menos soportable. Eso si los que querian especular con las plusvalias armarán mucho ruido.
Inmobiliarias que cierran por doquier, empresas financieras pequeñas también cierran por doquier. Cancelación de proyectos y despidos generalizados en la construcción. Aumento de los contratos temporales con bajos precios en sectores como la hosteleria, y los servicios de cara al verano.
-Agosto- Octubre 2008: Estabilidad cercana al 0%
Homogenización de las caídas de precios el territorio.
De nuevo Sensación de haber tocado fondo, es el típico falso suelo de los pinchazos. Temporización, mensajes positivos de inflación y tipos, pequeños repuntes, tanto en precios como en volumen pero se mantiene poca negociación de bienes, y se sigue acumulando stock.
-Octubre 2008-enero 2009: pánico is back
Nueva caída brusca de los precios de nuevo 15-20% acumulada a la anterior, especialmente en aquellos sitios donde mejor se habían defendido. Generalización del caos.
-2009: 5 años posteriores de lenta estabilización a la baja en los precios con un progresivo aumento de la negociación.
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Evidentemente esto conlleva un montón de otras consecuencias:
En el sector: Aumento de la morosidad, aumento de las incautaciones, crisis del sector financiero, en especial de las pequeñas cajas y bancos, oleada de cierres de pequeñas financieras especializadas en pasivos de alto riesgo que han proliferado, caídas de demanda general, de facturación, y cotizaciones, caen especialmente segundas residencias, casa usadas y barrios poco valorizados.
Macroeconómicamente en España; Efecto empobrecimiento nacional, caídas de la demanda agregada, caídas de facturaciónes y cotizaciones, caen especialmente los sectores de bienes de lujo y con demandas elasticas como automóviles, joyas, etc., crecimientos del PIB cercanos a cero, disminución de la recaudación, adiós al superávit fiscal, políticas de expansión del gasto público, huida de capitales al extranjero, detracción del crédito y masa monetaria circulante en el país, deflación, paro, especialmente entre la inmigración y la población menos cualificada, es decir la fase de recesión del ciclo... tampoco mucho más.
Aspectos positivos: No tiene por que ser una crisis profunda. Cierto que el sector inmobiliario tiene mucho peso en el PIB, cierto que lo tiene en el empleo y por tanto afecta los niveles de consumo agregado. También es cierto que la vivienda es el activo y método de ahorro más importante, por lo que el efecto empobrecimiento también se nota en el ahorro. Pero es solo un sector, el resto; industrial, servicios, público, turismo, etc. no pinta mal (salvo la falta de mejoras de competitividad), macroeconomicamente España está en una buena época con superavits fiscales record y en una zona, la eurozona, con más estabilidad que el resto. Creo que más que una recesión sera lo que ... je, suelen decir los inmobiliaristas... una desaceleración....
Esperemos que a largo plazo sea una de esas crisis sanas que aumenten la inversión en los sectores más productivos de la economía real y creadores de empleo estable, aumento de la competitividad, aumento de la tasa de ahorro, personalmente no creo que bajen los salarios por que hay fuertes factores compensatorios demográficos y de localización del paro (hay una fuerte tendencia a aumentar más la demanda que oferta de trabajo especialmente cualificado), pero probablemente empujará a políticas de flexibilización del empleo, etc.
Por otro lado este proceso también puede significar un cierto reequilibrio de la riqueza (teniendo en cuenta que la formación de la burbuja supone una fuerte concentración de esta), si bien habría un cierto efecto empobrecimiento en términos absolutos de riqueza nacional, este lo sufren más las clases más pudientes con capacidades inversoras, las clases más desfavorecidas tendrían más acceso a bienes inmuebles.
Creo que sobre todo ese efecto de trasvase de riqueza se notará generacionalmente, ya que son las generaciones de mayor edad las actuales poseedoras de bienes inmuebles, especialmente de inversión, y las más jovenes las excluidas de esos bienes. Ahora bien, siempre y cuando no se llegue a la masa crítica en que las subidas de interés del BCE que signifiquen una excesiva carga y aumenten de forma explosiva los embargos hasta el punto de como se menciona en algun articulo se destruya una parte significativa de la joven clase media. Pero con un Euro cada vez más fuerte respecto al Dollar y una prespectiva mundial de no excesivo crecimiento (cambio de ciclo), las subidas de interés no tendrían que sobrepasar lo que historicamente se puede suponer como un tipo normal , esto es no sobrepasar el 5 o 6% en los próximos años.... aunque, monetariamente, como menciono en el anterior artículo, las politicas monetarias internacionales estan sujetas a presiones muy fuertes y en los años venideros pueden haber tormentas.
Socialmente... que decir,.... mucha confusión en general.
Políticamente... la crispación tendrá el campo abonado. ...Deu meu...
Hagan juego señores, la bola todavía rueda, ... hagan juego.
lcp
pd:No voy a caer en la tentación de alargar el artículo recogiendo cifras de, por ejemplo; evolución de los precios, absolutos, netos, relativos a las rentas, al IPC, rentas per capita, oferta, demanda de bienes, absolutas y comparadas en el tiempo y con otros países, porcentajes de demanda fundamental y especulativa, datos de demografías, stock, tiempos de ventas, ritmos de entrada y salida históricos en procesos similares, formas de financiación, porcentajes de exposición al riesgo de los agentes financieros, relaciones de endeudamiento, de los bancos con las constructoras, de las familias, en términos absolutos, a las rentas(rentas absolutas y no de esfuerzo ya que estos últimos dependen de los tipos de interés y de los plazos medios de las hipotecas), al PIB, casos de crisis inmobiliarias anteriores, en España, Japón, casos actuales de EEUU, etc., etc.
Tampoco voy a enrollarme con modelos técnicos econométricos de procesos especulativos de diversos sectores, ni macroeconómicos, ni monetarios, ni de oferta-demanda-stock del sector.
Tampoco voy a entrar en sermones explicativos descriptivos de fenómenos de demanda especulativa, de movimientos monetarios, ni de relaciones de productos competitivos sustitutivos, etc.
pero lo suyo sería entrar y explicar de donde sale la apuesta.
He aqui un grafico actualizado continuamente de los precios en España.
Cortesia de http://www.expocasa.es/preciometro/
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